Apartmanda Tadilata Kim İzin Verir? Komşu Rızası, Yönetim ve Gürültü Kuralları

Üsküdar'da bir dairede tadilatın dördüncü günü, işi duvar yıkımı değil bir zil sesi durdurdu. Alt kattaki komşu zabıtayı, zabıta da yöneticiyi aramıştı; merdivende birikmiş moloz, kabini çizilmiş asansör ve sabahın erken saatinde başlayan kırıcı sesi aynı şikâyetin üç ayrı kalemiydi. İşin teknik tarafında sorun yoktu: kaldırılan duvar taşıyıcı değildi, proje doğruydu, ekip deneyimliydi. Eksik olan tek şey, tadilatın komşularla ve yönetimle kurulmuş bir mutabakatı olmasıydı.

Daire tadilatı iki ayrı düzlemde yürür. Birincisi malzeme, ölçü ve maliyet düzlemidir; ikincisi izin, komşuluk ve sorumluluk düzlemi. İkincisi genelde hiç planlanmaz, oysa işi durduran hemen her zaman o olur. Bu yazı o düzlemi anlatıyor: hangi iş hangi izni gerektirir, kat malikleri nereye kadar söz sahibidir, gürültü hangi saatlerde meşru sayılır, moloz ve ortak alan hasarı kimin hesabına yazılır, kiracıysanız denklem nasıl değişir.

Kısa özet: apartmanda tadilat için kimden izin alınır?

Dairenizin içinde kalan, taşıyıcı sisteme ve ortak alanlara dokunmayan işler için kimseden izin almanız gerekmez. Boya, sıva, zemin kaplaması, mutfak ve banyo yenileme, doğrama değişimi, elektrik ve sıhhi tesisat tamiri bu gruptadır; İmar Kanunu'nun 21. maddesi bu tür tamir ve tadilatı ruhsata tabi tutmaz.

İzin denklemi üç eşikte değişir. Taşıyıcı duvara, kolona, perdeye ya da döşemeye dokunan her iş belediyeden tadilat ruhsatı ve statik proje ister; Kat Mülkiyeti Kanunu, anayapıya zarar verebilecek nitelikteki bu müdahalelerde kat maliklerinin rızasını arar. Cephe, çatı, merdiven, bahçe ve ortak kolonlar gibi ortak yerleri etkileyen işlerde ise kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Üçüncü eşik yönetim planıdır: çalışma saatleri, teminat, asansör kullanımı ve moloz tahliyesi çoğu binada bu belge ve yönetim kararıyla düzenlenir, hukuken bağlayıcıdır.

Pratik sıralama şu: önce yönetim planını ve binanın kat planını okuyun, sonra işin taşıyıcıya dokunup dokunmadığını bir mimara teyit ettirin, en sonunda yönetimi ve komşuları yazılı bilgilendirin.

Hangi işler izin gerektirir, hangileri gerektirmez?

Ayrımın tek bir ölçütü var: iş, dairenizin sınırları içinde mi kalıyor, taşıyıcı sisteme mi dokunuyor, yoksa ortak bir yeri mi değiştiriyor? Birinci grupta izin yok, ikincisinde belediye devreye giriyor, üçüncüsünde kat malikleri. Aşağıdaki tablo İstanbul'da en sık karşılaştığımız işleri bu üç gruba yerleştiriyor.

Tablodaki en yanıltıcı satır üçüncüsü. Pencere değişimi kulağa daire içi bir iş gibi gelir, ama doğramanın rengi, bölüntüsü ya da dışa açılma biçimi değişiyorsa binanın cephesini değiştirmiş olursunuz; bu, mimari birliği bozduğu gerekçesiyle yönetim kararına ve komşu itirazına açık bir iştir. Aynı doğrama, aynı renk ve aynı bölüntüyle yenileniyorsa kimse bir şey demez. Doğrama ve cam paketi seçiminin teknik tarafını ayrı bir yazıda ayrıntılandırdık.

Taşıyıcı duvara dokunmak neden ayrı bir iş?

Çünkü o duvar artık sizin dairenizin değil, bütün binanın parçasıdır. Taşıyıcı bir duvarın, kolonun ya da döşemenin kaldırılması veya delinmesi binanın deprem davranışını değiştirir; bu nedenle iş ruhsata tabidir, statik proje ister ve kat maliklerinin rızası olmadan yapılamaz. İzinsiz yapıldığında yaptırım yalnızca para cezası değildir: eski hâle getirme yükümlülüğü, dava ve sigorta kapsamının dışında kalmak da tablonun içindedir.

Buradaki asıl risk, duvarın taşıyıcı olup olmadığının gözle anlaşılabileceği sanısıdır. Tuğla örgü, kalınlık ya da duvara vurulduğunda çıkan ses tek başına kanıt değildir; betonarme perde sıva altında gizlenebilir, 1980'ler stokunda bölme duvar sanılan bir eleman döşeme altında taşıyıcı işlev görebilir. Kesin cevap binanın ruhsat eki kalıp ve statik projesindedir. Proje bulunamıyorsa — İstanbul'un eski apartman stokunda sık rastlanır — sıva raspası ve donatı tarama ile tespit yapılır. Hangi duvarın kaldırılabileceğini nasıl anladığımızı bu duvar taşıyıcı mı yazımızda adım adım anlattık.

İkinci sık hata, taşıyıcıya dokunmayan ama yükü artıran işlerdir. Balkona kurulan taş kaplamalı bir havuz heykeli, salon zeminine dökülen kalın bir şap, kütüphaneye yüklenen tonluk bir koleksiyon döşeme hesaplarının dışındadır. Ruhsat gerektirmeyen bu işlerde de bir mühendis görüşü, sonradan ortaya çıkacak çatlakların en ucuz sigortasıdır.

Gürültülü işler hangi saatlerde yapılabilir?

Kırıcı, hilti, mermer kesme gibi gürültülü imalatlar hafta içi gündüz saatlerine sıkıştırılır; akşam, gece, pazar ve resmî tatiller fiilen kapalıdır. Kesin saat aralığı iki kaynaktan gelir: binanın yönetim planı ya da yönetim kararı, ve çevresel gürültü mevzuatı çerçevesinde ilçe belediyesinin uygulaması. Bu ikisi farklıysa daha kısıtlayıcı olan geçerlidir ve işe başlamadan önce ikisini de teyit etmek gerekir.

Pratikte işleyen düzen şöyle kurulur. Gürültülü imalatlar sabah dokuzdan sonra başlar, öğle arası bir saat durur ve akşam altıda kesilir; cumartesi kısa tutulur, pazar hiç çalışılmaz. Daha önemlisi, gürültülü işlerin takvimde bir yere sıkıştırılmasıdır: kırım, tesisat kanalı açma ve delme işleri tadilatın ilk iki haftasında toplanırsa komşunun katlandığı süre on hafta değil iki hafta olur. Sessiz imalatlar — alçı, boya, dolap montajı, kaplama — kalan haftalara yayılır ve kimse rahatsız olmaz.

Üçüncü ayrıntı yapı fiziğiyle ilgilidir. Darbe sesi havadan değil yapıdan iletilir, yani kırıcı sesini en çok duyan kişi yan daire değil alt ve üst komşudur. Zemin kaplaması sökülürken kullanılan makinenin tipi, bu yüzden komşu ilişkisini doğrudan etkiler. Yeni kaplamanın altına serilecek bir şilte ya da yüzer şap, hem tadilat sonrası şikâyetleri hem de kendi konforunuzu değiştirir; ses yalıtımında gerçekten işe yarayan çözümleri ayrı bir yazıda topladık.

Molozu kim taşır, ortak alan hasarından kim sorumlu?

Molozun tahliyesi ve ortak alanda doğan her hasar, işi yaptıran kat malikinin sorumluluğundadır; müteahhitle yapılan sözleşme bu sorumluluğu yönetim karşısında ortadan kaldırmaz, yalnızca kime rücu edeceğinizi belirler. Bu yüzden moloz ve koruma kalemleri sözleşmede açıkça yazılmalı, "nakliye dahildir" gibi tek satırla geçilmemelidir.

Ölçek şöyle: üç odalı bir dairenin komple yenilenmesinde çıkan moloz genelde iki ila dört kamyon tutar ve kırım kapsamı büyüdükçe artar. Bu kalem tadilat bütçesinin küçük ama görünmez bir yüzdesidir; teklif alınırken kamyon başına fiyat, çuvallama, bina içi taşıma ve belediyenin döküm kuralları birlikte sorulmalıdır. İstanbul'un dar sokaklı apartman bölgelerinde kamyonun kapıya yaklaşamaması, aynı molozun maliyetini iki katına çıkarabilir.

Koruma tarafı daha ucuz ve daha çok ihmal edilir. İşe başlamadan önce asansör kabininin ve kapılarının kaplanması, merdiven basamaklarına ve küpeştesine koruyucu serilmesi, daire girişine toz perdesi kurulması ve giriş holünün günlük temizlenmesi, bir tadilatın komşu nezdindeki itibarını belirleyen dört kalemdir. Yönetimlerin iade edilebilir bir teminat istemesi yaygın ve makul bir uygulamadır; teminatı yatırmadan önce ortak alanların mevcut hâlini fotoğraflamak, iş sonunda var olmayan bir çiziğin size yazılmasını engeller. Aynı fotoğraf arşivi, gerçek bir hasar doğduğunda da tartışmayı kısaltır.

Bir de sigorta var. Müteahhidin üçüncü şahıs mali mesuliyet poliçesi, alt komşunun tavanına sızan suyu ya da düşen bir malzemenin yol açtığı zararı karşılayabilir. Poliçenin varlığını, kapsamını ve süresinin iş takvimini kapsadığını sözleşme aşamasında görmek gerekir; iş bittikten sonra sorulduğunda genellikle çok geç olur.

Kiracıysanız ya da kiraya verdiyseniz ne değişir?

Kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmek için kiraya verenin yazılı rızasına ihtiyaç duyar; bu, Türk Borçlar Kanunu'nun açık düzenlemesidir. Yazılı rıza yoksa yapılan iş, ne kadar iyi niyetli olursa olsun, kiracıyı eski hâle getirme borcu ve tazminat riskiyle karşı karşıya bırakır.

Rıza alınırken üç başlık yazıya geçmelidir. Birincisi kapsam: hangi imalat yapılacak, hangi malzeme kalacak. İkincisi iş sonunda eski hâle getirme borcunun olup olmadığı; taraflar aksini yazılı kararlaştırmazsa kiracının kiralananı eski durumuyla geri verme yükümlülüğü, rıza alınmış bir değişiklikte doğmaz, ama bu noktayı belirsiz bırakmak tahliye zamanında pazarlık konusu olur. Üçüncüsü masrafın kime ait olduğu ve kiradan mahsup edilip edilmeyeceği.

Ticari kiralarda tablo daha hassastır. Bir kafe, klinik ya da ofis için yapılan tadilat, mekânın kullanım amacını ve bazen ortak alan yükünü değiştirir; mutfak bacası, havalandırma, işyeri açma ve çalışma ruhsatının gerektirdiği önlemler yönetim kararına takılabilir. Bu nedenle ticari mekânlarda kira sözleşmesi imzalanmadan önce kat planının ve yönetim planının okunması, ofis ve ticari mekânlara dair yazımızda anlattığımız gibi, kiradan çok daha büyük bir kalemi belirler.

Komşuyla sorunu büyütmeyen bir tadilat nasıl planlanır?

İzin tarafı çözülse bile komşu ilişkisi kendiliğinden yürümez; onu da bir takvim gibi kurmak gerekir. Sahada işe yaradığını gördüğümüz sıra şudur:

1. Yönetim planını ve varsa binanın ruhsat eki projesini temin edin; hangi yerin ortak olduğunu tartışma çıkmadan önce öğrenin.
2. Projeyi netleştirip işin taşıyıcı sisteme, ortak kolonlara ve cepheye dokunup dokunmadığını mimarla birlikte belirleyin.
3. Ruhsat gerekiyorsa belediye başvurusunu işe başlamadan tamamlayın; sonradan alınan izin, durmuş bir şantiyenin maliyetini geri getirmez.
4. Yönetime yazılı başvuru yapın: başlangıç ve bitiş tarihi, gürültülü imalat haftaları, çalışma saatleri, moloz tahliye planı, sorumlu kişinin telefonu.
5. Komşuları kapı kapı ya da kısa bir bilgi notuyla haberdar edin; özellikle alt ve üst daireye gürültülü haftaları isim vererek bildirin.
6. Ortak alanların mevcut durumunu fotoğraflayın, korumaları iş başlamadan kurun.
7. Kırım ve tesisat işlerini takvimin başına toplayın, sessiz imalatları sona bırakın.
8. Haftalık olarak molozu tahliye edin; birikmiş moloz, hem şikâyetin hem kazanın en yaygın sebebi.
9. İş bitiminde ortak alanı temizletip yöneticiye teslim edin ve teminat iadesini yazılı kapatın.

Bu dokuz adımın yedi tanesi çivi çakılmadan önce tamamlanır. Tadilatın hangi işin ardından hangi işin geldiğini ve haftalık takvimin nasıl kurulduğunu dairede komple tadilat yazımızda ayrıntılı anlattık.

Şikâyet gelirse iş durur mu?

Durabilir. Gürültü ve ortak alan şikâyetlerinde belediye zabıtası uyarı verir, tekrarında idari para cezası uygular; izinsiz bir taşıyıcı müdahale ihbarı geldiğinde ise imar birimi tutanak tutar ve iş mühürlenebilir. Kat malikleri tarafı da ayrı bir yoldur: yönetim ya da herhangi bir kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayanarak müdahalenin durdurulmasını ve eski hâle getirilmesini talep edebilir.

Şikâyet geldiğinde işi kurtaran şey, dosyanın hazır olmasıdır. Ruhsat gerekmeyen bir iş yapıyorsanız bunu gösteren proje ve mimar yazısı, yönetime verdiğiniz bilgilendirme dilekçesinin tarihli kopyası, çalışma saatlerine uyulduğunu gösteren kayıtlar ve ortak alanların öncesi-sonrası fotoğrafları çoğu tartışmayı ilk günde kapatır. Bu belgeler yoksa, haklı olduğunuz bir konuda bile işin bir hafta durmasını izleyebilirsiniz.

İstanbul'un apartman stokunda ayrıca neye dikkat etmeli?

Bina yaşı, izin tarafını teknik bir soruna dönüştürür. Üsküdar ve çevresindeki 1970-1990 stokunda ruhsat eki projeler sık sık kayıptır, tesisat kolonları daire içinden geçer ve bir banyoyu yerinden oynatmak alt komşunun tavanını açmayı gerektirir. Bu tür binalarda tadilat kararı, Üsküdar'daki çalışma biçimimizi anlattığımız sayfada değindiğimiz gibi, önce tespitle başlar: proje arayışı, kolon takibi ve taşıyıcı tespiti.

Site yönetimlerinde ise tablo tersine döner. Çekmeköy ve Kavacık çevresindeki yeni sitelerde projeler eksiksizdir, buna karşılık yönetim kuralları daha katıdır: çalışma saatleri dar, ağır malzemenin asansöre alınması kurallı, dış görünümü değiştiren her imalat yasak sayılabilir. Burada iş, izin aramaktan çok yönetmeliğe uyan bir tasarım kurmaktır; cephe ve ortak alan kurallarına dokunmadan içeride çok şey değiştirilebilir. Çekmeköy bölgesindeki işlerde en çok zaman kazandıran adım, yönetim onayını proje aşamasında almaktır.

Üçüncü başlık kentsel dönüşüm ihtimalidir. Yaşı ilerlemiş bir binada kapsamlı bir daire yenilemesi yapmadan önce, binanın dönüşüm gündemine girip girmediğini kat malikleriyle konuşmak gerekir. Beş yıl içinde yıkılacak bir binada yapılan iki milyonluk bir iç mimari yatırım, teknik olarak kusursuz ama ekonomik olarak kayıp bir karardır.

Nereden başlamalı?

Sıra her zaman aynı: tespit, proje, izin, uygulama. Tespit aşaması binanın projesini bulmak ve taşıyıcı sistemi netleştirmekle başlar; proje aşaması ne yapılacağını ve neyin izne tabi olduğunu belirler; izin aşaması belediye ve yönetim tarafını kapatır; uygulama ancak bundan sonra başlar. Bu sırayı bozan her tadilat, kazanmayı umduğu zamanı şikâyet ve durdurma riskiyle geri öder.

Nume Mimarlık olarak mimari ve iç mimari tasarımı aynı ekiple yürütüyor, uygulamayı ister anahtar teslim ister kendi uygulayıcılarınızla çalıştığınız danışmanlık modeliyle takip ediyoruz; kapsamın ayrıntısını hizmetlerimiz sayfasında, farklı ölçeklerdeki işleri projelerimiz bölümünde görebilirsiniz.

Dairenizde ne yapmak istediğinizi ve hangi iznin gerekip gerekmediğini konuşmak isterseniz ilk görüşme ücretsizdir: binanın kat planı ya da birkaç fotoğrafıyla iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz.