Beykoz'da Nereye Ev Alınır? Bölge Bölge Yapı Stoku ve İmar Kısıtları

Aynı hafta iki telefon geldi ve ikisi de aynı cümleyle başladı: "Beykoz'da bir arsaya bakıyoruz." Birinin baktığı parsel Anadolu Hisarı'nda, dar bir sokakta, dört yüz metrekare. Diğerininki Riva yolunda, iki bin metrekare, bir kenarı ormana bakıyor. Arada yirmi beş kilometre var ve iki görüşmede konuşulan ilk konu taban tabana zıt: birinde parselin Boğaziçi imar planının hangi bandına düştüğü, diğerinde orman kadastro sınırının nereden geçtiği ve atık suyun nereye bağlanacağı.

Beykoz'u tek bir ilçe gibi okumak, bu yüzden pahalı bir alışkanlık. İlçenin yüzölçümünün büyük bölümü orman ve içme suyu havzası; kalan kısmı da Boğaz hattı, kuzey kıyısı, iş merkezi aksı ve iç mahalleler olarak birbirinden tamamen farklı kurallarla yönetiliyor. Parselin fiyatını manzara belirliyor, ama o parselde ne yapabileceğinizi hangi koruma sınırının içinde kaldığı belirliyor. Bu yazı Beykoz'u bir mimarın parsel masasında gördüğü gibi bölgelere ayırıyor: nerede hangi yapı stoku var, kararı hangi kısıt veriyor ve hangi iş tipi oraya oturuyor.

Kısa özet: Beykoz'da hangi bölge hangi projeye uygun?

Beykoz pratikte beş ayrı yapı coğrafyasından oluşur ve her birinde "ev sahibi olmak" farklı bir iş demektir.

Boğaz hattı (Anadolu Hisarı, Kanlıca, Çubuklu, Paşabahçe) tescilli ve yaşlı yapı stokuyla doludur; burada iş çoğunlukla yeni yapı değil, restorasyon ve esaslı onarımdır. Kavacık ve Acarlar ofis ağırlıklı karma bir dokudur; konut arayanı değil, ticari mekân ve ofis yatırımcısını ilgilendirir. Çavuşbaşı ve kapalı villa siteleri on-yirmi beş yaşında müstakil villa stoku sunar; en yaygın iş, mevcut villayı plan ve tesisat düzeyinde yeniden kurgulamaktır. Riva ve kuzey kıyı geniş parselleriyle sıfırdan villa yaptırmanın en gerçekçi adresidir, karşılığında altyapıyı kendiniz çözersiniz. Orman, havza ve köy yerleşimlerinde (Polonezköy, Elmalı, Dereseki, Poyrazköy çevresi) manzara en güzel, kısıtlar en ağırdır; burada tasarımdan önce yapılabilirlik etüdü gelir.

Tek cümlelik kural: Beykoz'da arsanın ucuz olmasının neredeyse her zaman teknik bir sebebi vardır ve o sebep tapuda değil, imar durumu belgesiyle kurum görüşlerinde yazar.

Beykoz neden tek bir mahalle mantığıyla okunamaz?

Çünkü ilçeyi üç farklı koruma rejimi aynı anda kesiyor: Boğaziçi alanı, orman sınırı ve içme suyu havzası. Bir parsel bunlardan hiçbirine girmiyorsa sıradan bir imar parselidir; ikisine birden giriyorsa ruhsat dosyası tek bir belediye masasında bitmez.

Boğaziçi Kanunu kapsamındaki alan sahil şeridi, öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgesi olarak katmanlanır. Sahile ne kadar yakınsa yapılaşma koşulu o kadar sıkılaşır ve kararlar ilçe belediyesinin tek başına verdiği kararlar olmaktan çıkar. Orman tarafında belirleyici olan tapudaki yazı değil, arazideki orman kadastro sınırıdır; parselin bir köşesinin orman sayılması, yerleşim kurgusunu komple değiştirebilir. İçme suyu havzasında ise İSKİ'nin havza koruma kuralları devreye girer: havza içindeki alanlar su kaynağına olan mesafeye göre mutlak, kısa, orta ve uzun mesafeli koruma kuşaklarına ayrılır, kaynağa yaklaştıkça yapılaşma hakkı sertçe daralır ve atık suyun nereye verileceği baştan sorulur. Beykoz'da Elmalı çevresi bu nedenle ayrı bir dosyadır.

Bu üç rejimin nerede devreye girdiğini parsele bakarak anlamak mümkün değildir. Anlamanın tek yolu belgedir; hangi belgelerin isteneceğini aşağıda sıraladık. Konunun imar tarafını daha önce Beykoz'da arsa almadan önce imar durumu, orman sınırı ve Boğaziçi kuralları yazısında ayrıntılı anlattık.

Boğaz hattında ev almak ne demek?

Çoğunlukla "yeni ev yaptırmak" değil, "var olanı doğru onarmak" demektir. Anadolu Hisarı, Kanlıca, Çubuklu ve Paşabahçe hattında yapı stokunun önemli kısmı eski, bir bölümü tescilli ve parseller dar. Bu hat manzarayı ve Boğaz yaşamını satar; karşılığında yapı üzerindeki takdir hakkınızı küçültür.

Buradaki işin ekonomisi farklı çalışır. Tescilli ya da koruma alanındaki bir yapıda projenin onay süreci belediyeyle sınırlı kalmaz, kurul takvimi devreye girer ve bu takvim şantiye planının içine yazılmalıdır. Ahşap taşıyıcıda çürüme, temelde oturma, sonradan eklenmiş betonarme müdahaleler gibi kalemler ancak sökümden sonra net görülür; dolayısıyla sabit fiyatlı bir anahtar teslim sözleşme yerine, keşif sonrası güncellenen metraja dayalı bir ilerleme daha gerçekçidir. Bu hatta ev bakıyorsanız bütçenin yüzde on beş kadarını baştan "açılınca görülecekler" için ayırmak, sonradan pazarlık etmekten ucuzdur.

Bir de avantajı var: Boğaz hattında iyi onarılmış bir yapı, yeni yapının asla elde edemeyeceği bir konum ve ölçek sunar. Tescil, izin ve ahşap onarımının nasıl ilerlediğini Beykoz'da eski Boğaz evini yenilemek yazısında adım adım anlattık. Aynı hattın ticari tarafında çalıştığımız Beykoz Merkez Yalı Ofisi projesinde olduğu gibi, yalı dilini çağdaş bir programla buluşturmak mümkün; ama bu her zaman koruma kurallarının çizdiği çerçevenin içinde kurgulanır.

Riva ve kuzey kıyıda sıfırdan villa yaptırmak mantıklı mı?

Beykoz'da gerçekten "istediğiniz evi" yaptırmak istiyorsanız en gerçekçi bölge burasıdır. Parseller geniş, dokuda baskın bir eski yapı stoku yok, bahçe ve havuz için alan var, kütle kurgusunda gerçek bir özgürlük var.

Bedeli altyapıda ödenir. Kuzey kıyıdaki ve orman kenarındaki parsellerde elektrik, su, doğal gaz ve atık su bağlantılarının hiçbiri "zaten vardır" diye varsayılamaz; doğal gaz bulunmayan parsellerde ısıtma kararı ısı pompası ya da LPG tarafına kayar, kanalizasyon yoksa paket arıtma ya da sızdırmaz fosseptik çözümü projeye baştan girer. Bu kalemler toplamda küçük bir daire fiyatına ulaşabildiği için arsa pazarlığının içinde konuşulmalıdır. Konuyu Beykoz'da arsa var, altyapı yok yazısında kalem kalem ayırdık.

İkinci konu iklimdir. Karadeniz'e bakan kıyıda rüzgâr ve tuzlu nem, Boğaz içine göre belirgin biçimde serttir. Bu, cephe malzemesi seçiminden teras yönüne, doğrama sınıfından korkuluk detayına kadar her şeyi etkiler: kuzeybatıya açılan büyük bir teras yılın yarısında kullanılamazken, aynı teras güneybatıya döndüğünde evin en çok yaşanan odası olur. Riva Villa projemizde taş ve ahşap ağırlıklı cepheyi, pergolalı terasları ve manzarayı içeri alan açıklıkları tam da bu nedenle birlikte kurguladık.

Üçüncüsü mesafedir. Riva, İstanbul'un merkezine değil kuzey otoyol hattına yakındır. Günlük işi Kavacık ya da Levent tarafında olan bir aile için bu, her gün tekrarlanan bir karardır; hafta sonu evi olarak düşünenler içinse avantajdır.

Çavuşbaşı ve kapalı sitelerde villa yenilemek neden en sık seçilen yol?

Çünkü bu bölgede hazır bir villa stoku var ve çoğu, yıkılacak kadar eski değil ama bugünkü yaşam biçimine de uymuyor. Beykoz'un iç kesimlerinde ve kapalı villa sitelerinde tipik yapı yaşı on ila yirmi beş yıl; taşıyıcı sistem genellikle sağlam, sorun plan kurgusunda ve tesisatta.

En sık yapılan dört müdahale şunlardır:

1. Mutfağı salona açmak ve girişi yeniden kurgulamak; bu karar çoğu zaman bir duvarın taşıyıcı olup olmadığına, değilse statik görüşe bağlıdır.
2. Islak hacimleri komple yenilemek; su yalıtımı ve eğim, görünen kaplamadan çok daha belirleyicidir.
3. Isıtmayı ve yalıtımı güncellemek; 2000'li yılların başındaki villalarda ısı kaybı faturanın en büyük kalemidir.
4. Bodrum veya çatı arasını yaşanabilir hacme çevirmek; burada nem, tavan yüksekliği ve doğal ışık üçlüsü kararı verir.

Site içindeki bir villada ek bir katman daha vardır: yönetim planı. Cephe rengi, doğrama tipi, çatı malzemesi, bahçe duvarı ve hatta şantiye araçlarının giriş saatleri çoğu sitede yazılı kurala bağlıdır. Projeye başlamadan önce yönetimden yazılı kuralları istemek, sökümden sonra durdurulan bir şantiyeden çok daha ucuzdur. Çavuşbaşı'nda tasarladığımız 500 m²'lik A.S. Villa gibi örneklerde, orman dokusuna yerleşim ile site kurallarının birlikte çözülmesi işin ilk adımı oldu; benzer çalışmaları projelerimiz sayfasında inceleyebilirsiniz.

Kavacık konut için mi, ticari mekân için mi doğru adres?

Kavacık ve Acarlar çevresi ağırlıklı olarak ticari bir aks; buradaki soru genellikle "nerede oturayım" değil, "ofisimi nereye kurayım" sorusudur. Köprü bağlantısına yakınlık ve iş merkezi yoğunluğu, bölgeyi Anadolu Yakası'nın en pratik ofis adreslerinden biri yapıyor.

Ofis tarafında belirleyici olan metrekare fiyatı değil, kat planının verimidir. Kolon aksları, ıslak hacimlerin konumu ve pencere hattı, aynı metrekarede kaç kişinin rahat çalışabileceğini doğrudan belirler; kiralama kararı verilmeden önce kat planı üzerinde bir yerleşim denemesi yapmak, sonradan yapılacak her tadilattan ucuzdur. Kavacık Akel İş Merkezi'ndeki ofis tasarımında karşılama, açık ofis, ortak masalar, amfili seminer salonu ve yönetici odasını tek katta toplarken çıkış noktamız tam olarak buydu. Süre ve metrekare hesabını Kavacık'ta ofis kiralamadan önce yazısında ayrıntılandırdık.

Orman ve havza çevresindeki köy yerleşimlerinde ev yapılabilir mi?

Bazen evet, ama karar hiçbir zaman ilanın üzerindeki bilgiyle verilemez. Polonezköy, Elmalı, Dereseki, Zerzavatçı ve Poyrazköy çevresindeki parseller Beykoz'un en çekici manzaralarını sunar; aynı parseller çoğu zaman orman sınırı, tabiat parkı statüsü, havza koruma kuşağı ya da köy yerleşik alanı tanımlarından en az biriyle sınırlanır.

Burada doğru sıra şudur: önce yapılabilirlik, sonra tasarım. Tapu kaydı ve çap alınır, belediyeden imar durumu istenir, orman idaresinden kadastro sınırı teyit edilir, havza içindeyse ilgili idarenin görüşü sorulur. Bu dört belge birbirini tutmuyorsa parsel, fiyatı ne olursa olsun, bir mimari proje konusu değil bir hukuk konusudur. Tersi de doğru: belgeler temizse, bu bölgelerde bütçeyle elde edilen bahçe ve mahremiyet, ilçenin başka hiçbir yerinde yakalanamaz.

Eğim de buranın değişmez konusudur. Beykoz'da yüzde yirmiyi aşan eğim istisna değil kural; istinat duvarı, drenaj ve hafriyat kalemi kaba yapı bütçesinde ciddi bir yer tutar ve kot kurgusu doğru yapıldığında aynı eğim, bodrumu gün ışığı alan bir yaşam katına çevirir. Hesabın ayrıntısı Beykoz'un yamacına ev yapmak yazısında.

Bölge seçerken hangi belgeler istenmeli?

Parsele ya da eve bakmadan önce istenecek belge listesi kısadır ve tamamı resmîdir:

1. Tapu kaydı ve takyidat belgesi: cinsi, hisse durumu, üzerindeki şerhler.
2. Belediyeden imar durumu belgesi: yapılaşma koşulları, çekme mesafeleri, varsa özel plan notları.
3. Orman kadastro bilgisi: parselin orman sınırına göre konumu, 2/B durumu.
4. Havza içindeyse ilgili idarenin koruma kuşağı bilgisi ve atık su koşulu.
5. Boğaziçi alanındaysa parselin hangi bantta kaldığı ve hangi kurumların görüşünün gerekeceği.
6. Mevcut yapı varsa: ruhsat, onaylı mimari proje ve iskân belgesi; biri yoksa sebebi.

Bu altı belge bir araya geldiğinde "burada ne yapabilirim" sorusu bir saatlik bir okumayla cevaplanır. Belgeler olmadan yapılan her tasarım konuşması, temelsiz bir tahmindir. Hazır bir villa ile boş bir arsa arasında kaldıysanız, iki yolun maliyet ve takvim karşılaştırmasını Beykoz'da hazır villa almak mı, arsa alıp yaptırmak mı yazısında yan yana koyduk.

Nereden başlamalı?

Bölge seçimi, Beykoz'da verilen en geri dönülmez karardır. Plan değişir, malzeme değişir, hatta müteahhit değişir; parselin hangi koruma sınırının içinde kaldığı değişmez. Bu yüzden ilk adım tasarım değil, okuma olmalı: elinizdeki konumun belgelerini yan yana koyup o parselde gerçekte ne çıkacağını görmek.

Mimari ve iç mimari tasarımı aynı ekibin yürütmesi bu aşamada işe yarıyor; kabuğun neyi taşıyabildiği ile iç kurgunun neye ihtiyaç duyduğu tek masada çözülüyor. Konsept tasarımda parsele yerleşim, plan şemaları, iç ve dış 3D görseller, cephe dili ve malzeme paletini teslim ediyoruz; uygulamayı ise anahtar teslim ya da kendi ustalarınızla çalıştığınız danışmanlık modeliyle yürütüyoruz. Kapsamların ayrıntısı hizmetlerimiz ve Beykoz mimarlık sayfalarında.

Beykoz, Kavacık, Paşabahçe, Anadolu Hisarı, Çavuşbaşı ve Riva çevresinde değerlendirdiğiniz bir parsel ya da ev için ücretsiz ön görüşme yapıyoruz: belgelerinizi ve konumu birlikte okuyup hangi bölgenin sizin projenize uyduğunu somut olarak konuşuyoruz. Başlamak için iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz.